Пока федеральные ритейлеры и девелоперы сворачивают свои проекты и распродают земельные участки в регионах, у местных участников рынка есть шанс окрепнуть и адаптироваться к экспансии, считают одни эксперты. Другие же уверены, что кризис, «как санитар леса, приберет всех слабых и больных», к которым по большей части они относят как раз мелких региональных игроков.
Обратная сторона медали
Участники рынка осознали, что кризис не остановить, и принялись искать в нем позитивные стороны. «Кризис подтолкнет к развитию омских девелоперов. В ближайшие год–два именно местные игроки сделают погоду на местном рынке. Кризис дал нам уникальный шанс подготовиться к экспансии московских и заграничных сетей, которая через какое-то время продолжится. Еще в прошлом году порядка 14 крупных федеральных операторов намеревались выходить на омский рынок. Но сейчас у омских арендаторов появилось преимущество — возможность для качественного роста, увеличения площадей; а у собственников ТК — время для модернизации, реконструкции, смены концепции, — говорит директор консалтингового агентства Omsk Real Estate Group Дмитрий Сапунов. С ним согласен генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков: «Для региональных операторов действительно наступили времена, когда можно аккумулировать силы. Однако не нужно питать иллюзий: кризис как следует почистит и местных игроков — он, как санитар леса, приберет всех слабых и больных. Поэтому нужно активизироваться, развиваться, идти вперед. Мелкие игроки в этом отношении более мобильны. Но, с другой стороны, у них нет таких ресурсов, которыми располагают федеральные компании».
Без права на ошибку
До 81% омичей ходят в ТК за одеждой и обувью, а вот продукты питания там покупают лишь 23%. Об этом говорят данные Omsk Real Estate Group. Соответственно, продуктовый супер- или гипермаркет, наличие которого в структуре ТК как якорного оператора долгое время считалось обязательным, в Омске может не сработать. «Он просто не сможет привлечь того потока покупателей, на который рассчитывает собственник, — комментирует господин Щербаков. — Возьмите, к примеру, супермаркет премиум-класса «Турне», размещавшийся на площади около 3,5 тыс. кв. м в мегамолле «Триумф». Изначально предполагалось, что он станет одним из якорных арендаторов, который будет привлекать большие потоки посетителей. Однако он не оправдал ожиданий собственников ТК, и сейчас ему на замену подыскивают другого «якоря».
Среди обязательных характеристик ТК широкий ассортимент выбирают примерно 87% опрошенных, приемлемые цены — 55%, удобное расположение важно для 49% омских покупателей; на качество обслуживания и сервис обращают внимание лишь 23% респондентов — это свидетельствует о том, что при наличии широкого ассортимента, приемлемых цен и удобного месторасположения омский покупатель готов мириться с невысоким уровнем обслуживания. Омичи посещают торговые комплексы не ради развлечений — наличие развлекательной зоны в качестве критерия выбора ТК отметили лишь 10% опрошенных. Возможно, потому, что житель столицы Прииртышья пока торгово-развлекательными комплексами не избалован — полноценные ТРК появились в Омске лишь в этом году. Достаточное количество парковочных мест в качестве обязательного элемента для посещаемого ТК отметили всего лишь 7% омичей. Это подтверждает, что жители Омска в основном приезжают в ТК на общественном транспорте (до 63%), почти в три раза меньше (23%) — на личных автомобилях.
Что ждет торговые комплексы Омска?
По словам директора программы «Ритейл Омск» Натальи Кошубаровой, сегодня в Омске только 53 торговых комплекса находятся в независимом централизованном управлении, а их площади сдаются в аренду независимым операторам. Совокупная торговая площадь этих ТК составляет 388 тыс. кв. м. Таким образом, уровень обеспеченности Омска торговыми площадями — 362 м на тысячу человек. Это один из самых скромных показателей среди других городов-миллионников, но он, безусловно, будет возрастать. Однако, если еще полтора года назад количество заявленных проектов измерялось десятками, то сегодня многие девелоперы изменили свои планы, а наиболее вероятных к осуществлению проектов в регионе осталось порядка 20. Это реконструируемые торговые комплексы «Любинский», «Летур», «Голубой огонек», «Атриум-Палас»; вторая очередь «Казачьей слободы»; «Кит-Интерьер», «Мега», «Северное сияние», «Миллениум», «Пятый кристалл»; третьи очереди ТК «Маяк» и ТРК «Континент»; вторые — «АТ-маркет» и гипермаркета «Лента; «Арена Молл», «Рубин» и «Евро-дизайн». В основном это проекты местных игроков или тех «федералов», которые уже прошли «точку невозврата».
Если эти проекты будут реализованы, предложение торговых площадей в Омске существенно возрастет, однако того потока федеральных арендаторов, на который до недавнего времени рассчитывали собственники ТК, сегодня уже ждать не приходится. А свободные площади вполне могут занять представители местного ритейла. Впрочем, им тоже придется побороться.
Для дальнейшего развития в городе эксперты считают наиболее перспективным формат микрорайонного ТК с небольшой развлекательной частью и якорным супермаркетом. Эта ниша в Омске только начинает развиваться — на рынке работают два проекта в таком формате: «АТ-маркет» и «Лето». «Думаю, что собственникам ТК также будет выгодно развивать этот формат, имея капитал в виде бренда уже работающего ТК и пул уже знакомых покупателю арендаторов. Люди не должны далеко ездить за покупками. Нужно развивать сетевые ТК в разных районах города — одного формата, с одним названием», — полагает управляющая Центра торговли «Апельсин» Маргарита Евсеева.
Пойдут ли ставки вниз?
Больших изменений по арендным ставкам за последнее время в Омске не произошло. Минимальная арендная ставка в Омске составляет 300 руб. за торговый «квадрат»; как правило, это площадь большой нарезки; максимальная ставка, зафиксированная в Омске, — 4 тыс. руб./кв. м. В 2009 году арендная ставка не выйдет из этого коридора.
По словам Маргариты Евсеевой, в дальнейшем арендная ставка стабилизируется: «Она не будет ни падать, ни подниматься — но это касается только первого этажа, где в основном расположены «якоря». А вот на вторых и третьих этажах начнется снижение ставок. Если ТК находит федеральных операторов и сильные компании, которые привлекают посетителей, он может уступить «федералу« и при этом выдержать достаточно высокий уровень для остальных».
Как только открывается новый ТК, местные операторы спешат арендовать в нем торговые площади, а если торговля не пошла — сворачиваются и открываются в другом новом ТК. «Местные операторы, когда не могут привлечь покупателя, ищут проблему не в себе, а в месте, в ТК, — продолжает госпожа Евсеева. — Уходя в новый ТК, собственники еще больше вгоняют себя в затраты. Такие переходы — не самый экономичный вариант развития. На омском рынке достаточно таких кочевников, однако для того, чтобы выжить, об этой тактике им придется забыть».
С ней согласен заместитель директора ТК «Маяк» Владимир Вяткин: с омскими операторами работать сложно. «Они кочуют из комплекса в комплекс. Понятно стремление — в первый месяц работы у нового ТК большой поток посетителей, потом начинается спад посещаемости, а у арендатора возникают проблемы, — говорит Владимир Вяткин. — Но сейчас не то время, чтобы кочевать. От такого подхода нужно избавляться».
Елена Булатова, "Континент Сибирь" №44 (617)