 Подготовлена группой экспертов под руководством президента АСР Н.П. КОШМАНА и вице-президента АСР, председателя Совета НАУИР, профессора В. Н. ПОНОМАРЕВА. I. Текущее состояние рынка недвижимости и строительства. Проблемы и факторы влияния 1. Банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых жилищных объектов, несмотря на то, что только в сентябре-октябре Банк России направил в экономику России 1,411 трлн. руб. в виде кредитов, выданных банковскому сектору. На поддержание ликвидности в экономике только за неделю с 28.11.2008 по 05.12.2008 было направлено 18 млрд. руб. резервных фондов РФ. Приостановлено финансирование проектов даже по открытым кредитным линиям на согласованных ранее условиях. В массовом порядке банки направляют требования о возврате кредитов. Закрываются овердрафты и кредитные линии. Произошло ужесточение условий предоставления строительных кредитов. Устойчивой тенденцией стал существенный рост процентных ставок, в том числе по уже выданным кредитам, ставки по которым достигли величины 22-25%. Удорожанию кредитов будет также способствовать повышение ставки рефинансирования Центральным банком России. В уведомительном порядке предприятиям-заемщикам сообщается о повышении процентных ставок по уже выданным кредитам. При этом разрыв между уведомлением и повышением ставок может составлять несколько банковских дней. Это не дает компаниям времени скорректировать свои действия: рефинансировать кредит, снизить издержки и т.п. Сроки рассмотрения заявок и выделения средств катастрофически выросли. В июле 2008 года средний срок рассмотрения кредитных заявок для предприятий среднего бизнеса составлял 2 недели. В ноябре сроки выросли до 2-3 месяцев. Даже после утверждения кредитных лимитов банком-кредитором задержка поступления денежных средств на расчетный счет заемщика составляет от одной недели до месяца. Практически лишь крупнейшие компании, имеющие высокую долговую нагрузку, получают доступ к кредитным ресурсам через банки с государственным участием и Государственную корпорацию «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ВЭБ). Эти средства предназначены для рефинансирования существующих задолженностей, в большей степени перед иностранными кредитными организациями. Это также означает, что ликвидность в реальном секторе не увеличивается. 2. Начиная с III квартала 2008 года, сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования. Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только около 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80 % объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном, государственных банков. Банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заемщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили размеры ставок (от 20% и выше). Полностью остановились сделки по рефинансированию (секьюритизации) выданных ипотечных кредитов. Кредитование населения на этапе строительства полностью прекращено. 3. Произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость, сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования, а также снижением реальных заработных плат и началом сокращения рабочих мест в промышленности. Параллельно, в целом реальный сектор столкнулся с драматическим падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики. 4. В 2008 году существенно замедлился темп роста объема ввода жилья (почти в 6 раз по сравнению с 2007 годом). 5. Опасаясь социальных взрывов со стороны, так называемых, «обманутых дольщиков», депутаты Государственной думы РФ в срочном порядке вносят дополнения и изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№214-ФЗ), которые де-факто сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства. Принятие подобных законодательных новаций приведет к существенному сокращению деятельности частных предпринимателей в жилищном строительстве, поскольку в России функционирует лишь несколько банков, которые могут полностью профинансировать комплексное освоение территории. 6. Девелоперы вынуждены «замораживать» значительное количество строительных (не только жилищных) проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями. Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между девелоперскими и подрядными компаниями. Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций. В результате, в 2009 году ожидается реальное сокращение объемов ввода жилья (не менее 20-25 %). 7. Снижается спрос строительных компаний на строительные материалы. В результате, предприятия строительной индустрии вынуждены сокращать объемы производства основных строительных материалов. Примерно половина цементных заводов России уже остановила печи. Практически все заводы перешли на сокращенную рабочую неделю. На следующий год плановое производство цемента будет на 20% ниже 2008 года. При этом на восстановление «докризисного» объема производства цемента уйдет значительное время. В то же время, как показал опыт 2007-2008 годов, импорт цемента из-за рубежа не может превышать 10 млн. тонн в год. 8. Быстрыми темпами происходит снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний, что создает реальную угрозу их банкротства. Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно-строительные компании в предыдущий период проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства, опираясь на контрольные цифры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в рамках весьма высокой динамики цен на рынке жилья, обеспечивающей высокую доходность строительного бизнеса. В результате, та часть инвестиционно-строительных компаний, у которой имелись значительные объемы кредиторской задолженности по сравнению с их активами (К/З > 1), уже оказалась в состоянии технического дефолта. 9. Замедление темпов роста цен на жилье, начавшееся в 2007 году, и их стагнация в первой половине 2008 года сменились их корректировкой в сторону уменьшения в III квартале 2008 года, достигшей в ряде регионов 20-30% в различных сегментах жилищного рынка. Тенденция на снижение цен на рынке жилья усиливается. В результате нарастающих финансовых трудностей у девелоперов растет угроза обвального падения цен, что влечет за собой дополнительные угрозы снижения финансовой устойчивости банковской системы, усиливающиеся тем, что на балансах банков скопились значительные объемы ипотечных кредитов (свыше 700 млрд. рублей), обеспеченных все более обесцениваемыми и становящимися неликвидными залогами жилой недвижимости. Вместе с тем, следует отдавать отчет в том, что основная причина роста цен в докризисный период – дисбаланс между спросом и предложением, вызванный дефицитом жилья, по-видимому, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса. 10. Нарастает угроза появления новой волны «обманутых дольщиков», спровоцированная не столько механизмами привлечения средств граждан, сколько резко сократившимися объемами финансирования строительства. 11. Происходит сокращение работников (от 25% и более) строительных компаний, предприятий строительной индустрии и смежных отраслей. Часть сотрудников отправляется в бессрочные неоплачиваемые отпуска. 12. В условиях замедления темпов экономического роста и нарастающих угроз рецессии усиливается тенденция снижения реальных заработных плат и сокращения занятости в реальном секторе экономики. Результатом является снижение платежеспособности населения и возрастающая неуверенность в завтрашнем дне. Следствием этого является снижение спроса на жилье и резкое увеличение количества просрочек выплат по ипотечным жилищным кредитам, возросших за октябрь 2008 года по многим регионам на 20-50% по сравнению с предыдущим месяцем. Это приводит к существенному росту рисков для банков, усиливающихся одновременным снижением ликвидности обесценивающихся залогов. 13. Увеличивающаяся безработица, в том числе среди мигрантов из стран ближнего зарубежья, не может не сказаться на увеличении уровня криминализации общества. 14. Застройщиков принуждают выкупать технические условия (ТУ) на присоединения к инженерным сетям за 1-2 года до начала строительства. Стоимость ТУ еще не построенного дома дает дополнительную нагрузку в размере не менее 5-8 тыс. руб. на 1 м2 жилья (свыше 20% себестоимости). 15. Муниципальные власти по-прежнему накладывают всевозможные обременения на застройщиков. Ранее основной формой подобных обременений была так называемая «доля города». Сегодня обременения сохранились в виде отчислений на развитие социальной инфраструктуры, превратились в скрытую форму, замаскированную под денежными аукционами на покупку земли или инвестиционных контрактов (как в Москве). Кроме того, власти зачастую не хотят брать построенные социальные объекты (ДДУ, школы и т.п.) на свой баланс. Это также приводит к удорожанию себестоимости строительства жилья (иногда на 20-30%). II. Комплекс мер по поддержке строительного сектора экономики и сферы недвижимости. При выработке данного комплекса мер необходимо учитывать, что он должен стать составной частью разрабатываемого единого комплекса мер, обеспечивающего реализацию плана действий Правительства Российской Федерации, направленных на оздоровление ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики, утвержденного 7.11.2008 года. В его основу должны быть положены:
– концентрация государственных финансов на стратегических направлениях, обеспечивающих максимальную эффективность в плане минимизации последствий мирового финансового кризиса и стабильное поступательное развитие строительного комплекса. При этом в рамках государственного заказа необходимо стимулировать предприятия использовать отечественную продукцию, технологии, сырье и стройматериалы. Использование импортной продукции возможно только при отсутствии отечественных аналогов;
– стимулирование активности населения в плане повышения его платежеспособного спроса;
– ускоренное решение задач, поставленных, но не решенных в предыдущий период, существенным образом влияющим на стабилизацию ситуации и динамику выхода строительного комплекса из кризиса;
– стимулирование развития инфраструктурных и индустриальных проектов, обеспечивающих модернизацию российской экономики и увеличивающих потенциал внутри российского рынка товаров, работ и услуг;
– стимулирование развития российского финансового рынка путем формирования долгосрочных источников ликвидности и создания инструментов и механизмов (в первую очередь, так называемых «структурных финансов») инвестирования в реальный сектор российской экономики. 1. Создание постоянно действующей Рабочей группы с участием представителей заинтересованных федеральных и региональных органов власти и государственных корпораций, фондов (на уровне экспертов), организаций, объединяющих строительный комплекс, строительных компаний и предприятий строительной индустрии, банковского и экспертного сообщества. Основными целями этой рабочей группы должны стать:
– оперативное проведение системного анализа и мониторинга текущего состояния строительного и жилищно-строительного рынков, а также ситуации на ипотечном рынке;
– подготовка на этой основе необходимых нормативных правовых, организационных и финансовых мер, направленных на минимизацию влияния негативных последствий кризиса и развитие строительного комплекса;
– мониторинг принятых решений, в том числе касающихся распределения бюджетных средств. Такая Рабочая группа обеспечит повышение прозрачности и согласованности действий органов власти и бизнеса еще на стадии принятия решений. Результаты деятельности Рабочей группы должны периодически заслушиваться на Межведомственной рабочей группе по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике в целях принятия окончательных решений. 2. Проведение анализа инвестиционно-строительных проектов, финансируемых государством, и их ранжирование по степени важности, в том числе принятие решения о временной приостановке их реализации в целях высвобождения финансовых ресурсов, необходимых для обеспечения мер поддержки строительной отрасли. 3. Скорейшее принятие Концепции государственной социальной жилищной политики и социального жилья в Российской Федерации, обеспечивающей повышение доступности жилья для всех категорий граждан, предусматривающей принятие минимальных федеральных жилищных стандартов, максимальное развитие фондов наемного (арендного) жилья и жилья социального использования, механизмов социальной ипотеки и жилищно-накопительных счетов, а также регулирование цен в сегментах жилья, потребителями которого являются граждане, нуждающиеся в социальной защите или поддержке. 4. Совершенствование ценообразования в строительстве при реализации государственных (муниципальных) жилищных программ обеспечения жильем граждан, нуждающихся в социальной поддержке или защите. В настоящее время базой для определения объемов бюджетного финансирования при инвестировании средств в завершение строительства жилья экономического класса или выкупе готового жилья является «средняя рыночная стоимость 1 м2 жилья по субъектам Российской Федерации», ежеквартально утверждаемая Минрегионом России. Однако эта стоимость не имеет достаточного научно-методического обоснования и не учитывает всех нюансов финансовых отношений застройщиков с местными органами власти. 5. Совершенствование государственной статистики в жилищном строительстве и ипотечном кредитовании – методической основы анализа и мониторинга текущей ситуации строительного, жилищно-строительного и ипотечного рынков. Расширение и уточнение номенклатуры собираемых данных и повышение их достоверности. В качестве основного индикатора необходимо использовать не объем жилья в квадратных метрах, а количество единиц жилой площади. 6. Обеспечение государственного софинансирования проектов строительства жилья экономического класса на стадии 50-процентной готовности, а также проектов, финансирование которых осуществлялось с участием средств физических лиц, с последующей передачей соответствующей доли жилья муниципалитетам с целью формирования фондов наемного (арендного) жилья и жилья социального использования. 7. Предоставление государственных гарантий и субсидирование процентных ставок банкам, кредитующим строительство жилья экономического класса, а также проектов, финансирование которых осуществлялось с участием физических лиц. 8. Совершенствование нормативной правовой базы, регулирующей выпуск Жилищных сертификатов, предусмотренных Федеральным законом №214-ФЗ, – наиболее надежного инструмента вложений на стадии строительства жилья. 9. Выкуп готового жилья экономического класса за счет средств федерального бюджета с участием бюджетов субъектов РФ с последующей передачей его муниципалитетам в целях предоставления гражданам, нуждающимся в социальной защите или социальной поддержке, в том числе для реализации программ социальной ипотеки (продажа жилья сниженной стоимости в кредит, но на рыночных условиях). 10. Финансирование за счет средств бюджетов всех уровней создания инженерной и транспортной инфраструктуры участков, предназначенных для жилищного строительства, в целях снижения себестоимости жилья и повышения его доступности для российских граждан. 11. Преобразование Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в полноценного оператора, обеспечивающего реализацию программ в жилищной сфере и сфере жилищно-коммунального хозяйства:
– формирование фондов наемного (арендного) жилья и фондов жилья социального использования;
– развитие инженерной и коммунальной инфраструктуры;
– осуществление капитального ремонта существующего жилого фонда;
– переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и т.п. Фонд содействия реформированию ЖКХ должен на основе разработанных единых стандартов и правил осуществлять рефинансирование муниципалитетов, привлекая на вышеуказанные цели средства Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ВЭБ), иных бюджетных фондов и частных институциональных инвесторов, посредством секьюритизации арендных, коммунальных и иных платежей, эмиссии и размещения соответствующих ценных бумаг. 12. Стимулирование финансирования инфраструктурных и индустриальных проектов за счет средств, аккумулируемых Государственной корпорацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ВЭБ) (в том числе, средства Фонда будущих поколений, пенсионные средства так называемых «молчунов» и т.п.), с постепенным отказом от более рискованного проектного финансирования и заменой его на размещение средств в секьюритизированные структурные продукты. В настоящее время в ситуации продолжающего финансового кризиса только государственные финансы в состоянии обеспечить разумные условия для реализации социально значимых программ. По мере выхода из кризиса и формирования условий для инвестирования средств частных инвесторов роль бюджетных вложений будет уменьшаться. Они будут выступать в роли катализатора процессов, происходящих в жилищной сфере и сфере ЖКХ. 13. Скорейшее принятие программы деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, устанавливающей:
– сроки проведения инвентаризации земель, находящихся в федеральной собственности, и определение их целевого использования (жилищное строительство, объекты промышленности стройматериалов и т.п.);
– оказание финансовой помощи субъектам РФ и муниципальным образованиям в разработке градостроительной документации;
– правила предоставления земельных участков для жилищного строительства. Необходимо предусмотреть возможность бесплатного (дифференцированной шкалы цен) предоставления земельных участков для жилищного строительства в рамках социальных жилищных программ. 14. Принятие эффективных мер государственного контроля над направлением банками средств на кредитование реального сектора экономики, в том числе строительства. Кредиты производителям, в том числе, строителям, должны выдаваться исключительно под следующие цели:
– рефинансирование текущих задолженностей;
– завершение проектов в высокой стадии готовности;
– пополнение оборотных средств. Необходимо, чтобы заемные средства предоставлялись строителям и другим производителям на приемлемых условиях. Существующая средняя процентная ставка по кредитам, равно как и отказ от таких кредитов в условиях снижения цен, вызванных резким снижением платежеспособного спроса, приведут к банкротству тысяч предприятий. 15. Предоставление налоговых льгот для девелоперов, осуществляющих строительство жилья для граждан, нуждающихся в социальной защите или поддержке. Радикально восполнить нехватку ликвидности в реальном секторе способен пересмотр ставки НДС с 18% до 12%, возможно на ограниченный по времени срок. Необходимо внести поправки в Налоговый кодекс РФ, упрощающие получение налоговых кредитов предприятиями. В настоящее время воспользоваться этой предусмотренной Налоговым кодексом РФ льготой могут единицы предприятий из-за крайне избирательных критериев. 16. Предоставление девелоперским компаниям отсрочек до трех лет по платежам за аренду (или) по земельному налогу участков, приобретенных в предыдущий (докризисный) период для строительства жилья и других социально значимых объектов, которое приостановлено в связи с отсутствием финансирования. 17. Продление инвестиционных контрактов на срок до 12 месяцев без применения штрафных санкций. 18. Принятие реальных мер по упрощению процедур и сокращению сроков до 6-12 месяцев получения девелоперами исходно-разрешительной документации на строительство. 19. Установление четких и понятных правил подключения возводимых объектов недвижимости к объектам инженерной инфраструктуры. Прекращение практики произвольного возложения на застройщиков всевозможных обременений, включая взимание платы за подключение к объектам инженерной инфраструктуры с параллельным возложением на застройщиков обязанностей по созданию этих объектов. Платежи за подключение и получение ТУ должны взиматься после начала строительства, а не за 1-2 года до него. Застройщик сам должен обеспечить выполнение всех ТУ, нанимая на конкурсной основе подрядные организации. 20. Рассмотрение возможности «замораживания» тарифов всех естественных монополий на I и II квартал 2009 года, а конечные плановые показатели роста тарифов снизить в среднем на 5% по году. Есть все основания считать, что себестоимость тарифов в 2008-2009 году снизится. Тарифная составляющая в затратах реального сектора является одной из ключевых и прямым образом влияет на формирование цен. Перенос повышения тарифов хотя бы на полгода позволит предприятиям минимизировать свои потери в период январь–июнь 2009 года. Этот период, по оценкам многих специалистов и аналитиков, будет являться экономически самым тяжелым за последние 10 лет. 21. Восстановление ввозных пошлин на цемент с целью поддержки российских товаропроизводителей и сокращения оттока валютных средств за рубеж с одновременным установлением государством предельных отпускных цен для производителей (на уровне не выше 3000 – 3200 рублей за тонну без НДС). Стимулирование производства через введение или повышение ввозных пошлин на сырье и определенные виды продукции промышленности стройматериалов, конкурирующей с отечественной, способно сохранить сотни тысяч рабочих мест – одно рабочее место в сфере строительства обеспечивает работой 10-12 человек в смежных отраслях. 22. Принятие мер, направленных на снижение лизинговой нагрузки на предприятия строительной индустрии, использующие отечественные оборудование и технику. В том числе, предоставление им отсрочек по лизинговым платежам (основная сумма лизинга) на период от 6 месяцев до года, в зависимости от экономической ситуации в стране и состояния предприятий. 23. Стимулирование механизмов и институтов, препятствующих формированию ценовых «пузырей» после выхода из кризиса и обеспечивающих повышение сбалансированности спроса и предложений на рынке жилья, в том числе:
– жилищно-строительные кооперативы;
– жилищно-накопительные счета (стройсберкассы) и т.п. 24. Скорейшее внедрение механизмов саморегулирования в строительстве на основе ФЗ «О внесении изменений в Градо-строительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (№148-ФЗ). Принятие поправок в вышеупомянутый закон, предусматривающих создание СРО девелоперов. 25. Формирование за счет государственных финансов источников долгосрочных ресурсов для рефинансирования банков, предоставляющих российским гражданам ипотечные кредиты (в целях снижения ставок ипотечного жилищного кредитования). В настоящее время такие источники отсутствуют. Сделки РЕПО с ипотечными ценными бумагами, включенными в ломбардный список Банка России, могут обеспечить лишь «бриджевое», достаточно краткосрочное (не более 180 дней), кредитование банков Банком России. С этой целью необходимо рассмотреть возможность создания бюджетного Фонда инвестиций, независимого от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК), что позволит избежать конфликта интересов, поскольку АИЖК является кондуитом и эмитентом ипотечных ценных бумаг. 26. Разработка механизма помощи государства гражданам, являющимся заемщиками по ипотечным жилищным кредитам:
а) компенсация дополнительных затрат, вызванных повышением банками ставок по ипотечным кредитам;
б) предоставление возвратных ссуд за счет бюджетных средств для обеспечения платежей по ипотечным кредитам (или реструктуризация кредитов) для заемщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию в результате кризиса;
в) создание системы страхования кредитных рисков, связанных с дефолтами заемщиков, в объеме порядка 20% от объема ипотечного кредита, на основе государственно-частного партнерства со страховыми компаниями. 27. Внесение изменений и дополнений в стратегию деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию как государственного института развития, направленных на совершенствование его деятельности в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов и реализацию программ социальной ипотеки:
а) оказание помощи гражданам, являющимся заемщиками ипотечных жилищных кредитов в соответствии с пп.19 а), б);
б) выкуп пулов выданных ипотечных кредитов, их секьюритизация и размещение в ломбардном списке Банка России;
в) содействие секьюритизации, выпуску и размещению ипотечных ценных бумаг путем предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам с последующим размещением их в ломбардном списке Банка России или выкупа младших и/или мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг. Как правило, объем младшего транша составляет 10-20% от объема рефинансирования. Государство, вкладывая 1 рубль в младшие транши, обеспечивает рефинансирование 5-10 рублей, вложенных в закладные. Соответственно в 5-10 раз повысится эффективность государственной поддержки вторичного ипотечного рынка;
г) создание организованного вторичного рынка закладных.
После создания организованной площадки для торговли закладными АИЖК должно предоставлять продавцам закладных опцион на продажу стандартных закладных при условии, что такие закладные не были выкуплены частными рефинансирующими организациями в течение установленного срока после выставления их на продажу. В результате сократятся объемы государственной поддержки и возрастет ликвидность АИЖК, поскольку оно | 
