При всем многообразии вариантов привлечения ресурсов в строительство объектов недвижимости сибиряки предпочитают по-прежнему пользоваться кредитами. Это объясняется как нежеланием «регионалов» стать «прозрачными», чего требует использование некоторых источников финансирования, так и дефицитом грамотно разработанных проектов, интересных широкому кругу инвесторов.

Самые популярные

Удачным реализованным проектом на рынке недвижимости Новосибирска считается сделка по финансированию Альфа-Банком строительства бизнес-центра «Гринвич» компании «Трансервис»

Наиболее востребованным инструментом финансирования строительства недвижимости все еще остается банковское кредитование, причем с привлечением федеральных финансовых структур. Аналитик ИК «ФИНАМ» Владимир Сергиевский объясняет это тем, что строительство требует долгосрочных пассивов и квалифицированных специалистов, а также несет определенные риски для организации, предоставляющей кредитные ресурсы. «Большинство региональных банков зачастую не обладают возможностями для реализации таких проектов, в них обычно участвуют федеральные кредитные организации, обладающие достаточным количеством кредитных ресурсов, такие как Сбербанк, «УРАЛСИБ«, Газпромбанк», — говорит эксперт. «Чтобы получить одобрение кредита, застройщик должен иметь готовый строительный проект, согласованный на всех уровнях. Немаловажную роль играют и репутация застройщика на девелоперском рынке, а также опыт успешного осуществления аналогичных проектов, — поясняет генеральный директор филиала BSGV в Новосибирске Игорь Смуров. — В качестве обеспечения кредита может также выступать земельный участок, на котором производится застройка. В отдельных случаях привлекаются поручители из числа крупных компаний».

В то же время, по наблюдениям начальника управления по работе с корпоративными клиентами Новосибирского филиала Альфа-Банка Алексея Загарина, с 2007 года в Сибири четко наметилась тенденция изменения спроса в сторону сложных кредитных сделок. К наиболее востребованным банковским механизмам финансирования строительных проектов эксперты относят три основных продукта.

Первый — финансирование под существующее залоговое обеспечение с целью реализации предпроектного и подготовительного этапов с принятием риска на текущую деятельность клиента.

Не менее интересным участники рынка называют проектное финансирование при наличии пакета строительно-разрешительной документации. «Популярность этого способа обуславливается тем, что от компании-застройщика необходимо всего 20–25% собственных средств, а все остальное финансирует банк. Еще одно преимущество проектного финансирования заключается в минимальных сроках возведения объектов недвижимости«, — комментирует управляющий филиалом ОАО «МДМ-Банк» в Новосибирске, руководитель проектной группы по развитию сети в СФО Сергей Шапоренко. Сроки проектного финансирования в области коммерческой недвижимости, как правило, составляют порядка пяти-семи лет.

Третий способ — рефинансирование построенных объектов коммерческой недвижимости.

«Структура сделки и схема финансирования разрабатываются каждым банком под каждую сделку индивидуально, в зависимости от текущего бизнеса клиента, особенностей проекта, вариантов обеспечения сделки», — поясняет Алексей Загарин.

По оценкам экспертов ИК «ФИНАМ», основными потребителями кредитных ресурсов в Сибири являются строительные компании и активно развивающиеся розничные сети. Реже за такими услугами обращаются промпредприятия. Как правило, заемщики привлекают ресурсы под крупные проекты, когда нет возможности направлять на развитие собственные финансовые ресурсы предприятия. «Обычно при финансировании строительных проектов создается обособленная компания. Это позволяет сделать проект максимально прозрачным и концентрирует привлеченные средства исключительно на нужды определенного юридического лица, — рассказывает Владимир Сергиевский. — Как правило, для получения кредита в банке инициатор инвестпроекта должен иметь порядка 30% стоимости строительства. Для банка это является дополнительной гарантией серьезности намерений инвестора.

Привлекаемые финансовые ресурсы, по оценкам ИК «ФИНАМ», как правило, необходимы для выполнения строительно-монтажных работ, приобретения оборудования, финансирования сделок по купле-продаже предприятий, формирования оборотного капитала, возмещения ранее понесенных заемщиком инвестиционных затрат, а также погашения текущей задолженности по кредитам других банков в рамках осуществления инвестпроекта.

В 2007 году корректировки в процесс кредитования новых строительных объектов, по оценкам аналитиков МДМ-Банка, внес мировой ипотечный кризис: банковские ставки кредитования выросли, а подход к рассмотрению проектов ужесточился. Тем не менее, по словам ведущего аналитика компании «БКС Консалтинг» Виталия Антонова, наиболее крупные строительные организации изменения практически не ощутили — особых проблем с привлечением банковских кредитов у них не возникает.

ЗПИФы для прозрачных

Растет интерес к альтернативным вариантам финансирования. Виталий Антонов объясняет это вступлением в силу Закона «Об участии в долевом строительстве…» N 214-ФЗ, который существенно ограничил застройщикам доступ к средствам инвесторов. Альтернативным инструментом являются закрытые паевые фонды (ЗПИФы). Хотя, по словам заместителя генерального директора «SM.art Искусство инвестиций» Сергея Дубинцова, пока партнерство в рамках ЗПИФа в Сибири встречается нечасто. Обусловлено это тем, что строительный рынок обычно не готов к прозрачным схемам привлечения капитала. «ЗПИФы региональными компаниями пока используются недостаточно активно, — соглашается Виталий Антонов. — Сказываются новизна данного источника привлечения средств для застройщиков и сложности поиска достаточного количества инвесторов». «Ключевая тенденция рынка такова, что ЗПИФы недвижимости в большей степени используются для структуризации активов, то есть создания более безопасной и прозрачной системы владения различного рода объектами. Как инструмент коллективного инвестирования ЗПИФ недвижимости пока не получил широкого применения, — поясняет руководитель проектного управления УК «Мономах« Даниил Жеребцов. — Форму вложений (ЗПИФ, юридическое лицо и т. д.) в недвижимость диктует скорее не инициатор проекта и (или) управляющая компания, а инвестор, действующий, как правило, по следующей схеме: принятие содержательного решения об инвестировании средств в проект, определение основных параметров инвестиций, а уже затем подбор удобной и эффективной формы вложений. Вполне возможно, что такой формой может быть и ЗПИФ, но однозначно утверждать, что ЗПИФ — универсальная эффективная форма вложений в недвижимость, нельзя».

Тем не менее, по словам Сергея Дубинцова, тенденция к росту интереса использования ЗПИФов недвижимости очевидна. В регионах появляется все больше компаний, готовых работать «вбелую», так как ЗПИФ дает им существенный мотив к этому — легальные налоговые каникулы на то время, пока имущество находится в паевом фонде.

Стройка в лизинг

Еще один инструмент финансирования строительства недвижимости — лизинг. «Спрос на лизинг недвижимости растет из года в год», — подтверждает начальник отдела лизинговых операций ЗАО «Сибирская Лизинговая Компания» Ольга Петина.

Владимир Сергиевский отмечает, что предметом лизинга коммерческой недвижимости может выступать любая недвижимость коммерческого назначения: офисные и торговые помещения и здания, гостиницы, производственные и складские площади, любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и имущественные комплексы. Лизинг позволяет снизить затраты на аренду и освобождает оборотные средства для бизнеса. Кроме того, этот финансовый инструмент позволяет воспользоваться ускоренной амортизацией. Срок кредитования по лизингу обычно не превышает семи лет с учетом удорожания порядка 8% в год. Правда, помимо первоначального взноса в размере 20%, лизингодатель обычно требует предоставить баланс, отчет о прибылях и убытках, заполнить анкеты объекта недвижимости и лизингополучателя. Генеральный директор ООО «АльянсРегионЛизинг» Владимир Евдокимов добавляет, что лизинг в полной мере обеспечивает контроль инвестора за реализацией проекта и существенно минимизирует риски потери инвестиций. «Мы называем такой инструмент проектным лизингом. Т. е. лизинговая компания приобретает объект незавершенного строительства и выделяет ресурсы на его достройку, — продолжает эксперт. — По моим наблюдениям, максимальную доходность приносят быстрореализуемые проекты (до 1,5 года в фазе стройки) по смене профиля здания или реконструкции ранее построенных объектов до современных требований. Минимальный риск — в проектах по комплексной застройке городских территорий, где лизинговая компания может софинансировать строительство части объектов социально-бытового и делового назначения. Наилучшее сочетание риска и доходности присутствует в проектах реконструкции промышленных или складских объектов с одновременной модернизацией оборудования».

В то же время специфика российского бизнеса заключается в том, что предприятия предпочитают либо приобретать помещения в собственность, либо арендовать их. Лизинг имеет широкое распространение на Западе, однако у наших предпринимателей все еще вызывает некоторое недоверие. «Несмотря на перспективность данного направления, коррективы в развитие рынка лизинга недвижимости вносят особенности и сложности проведения лизинговой сделки», — говорит Ольга Петина. «Использовать лизинг для финансирования строительства непросто, — соглашается Владимир Евдокимов. — Кроме того, лизинговая компания законодательно ограничена работой с объектами только коммерческой недвижимости и не может таким способом финансировать жилое строительство».

Интересно, но в перспективе

Для привлечения ресурсов под строительство можно также использовать инструменты публичного финансового рынка заимствований — вексельных и облигационных займов. Однако, по словам Виталия Антонова, они по-прежнему доступны лишь наиболее крупным строительным компаниям. «Региональных компаний, осуществивших размещение векселей и (или) облигаций, крайне мало, — говорит господин Антонов. — К сожалению, ситуация, сложившаяся на долговом рынке в настоящее время, не позволяет рассчитывать на активизацию размещений займов со стороны строительных компаний в ближайшее время».

В ИК «ФИНАМ» считают, что, помимо указанных способов финансирования строительства, серьезные перспективы в будущем имеет частно-государственное партнерство. При успешной реализации данной программы бизнес и государство получат возможность осуществлять стратегические проекты в регионе при помощи различных форм сотрудничества.

Прогнозируя развитие ситуации, Владимир Сергиевский отмечает, что сибирские регионы обладают высокой инвестиционной привлекательностью. Кроме того, в Сибири продолжается осуществление ряда ранее замороженных инвестиционных проектов, а также планируется строительство новых объектов. Также пока не удовлетворен спрос в сегменте коммерческой недвижимости. «Данное направление привлекательно для инвесторов и кредитных организаций тем, что является очень сегментированным и включает в себя офисы, гостиницы, склады», — уверен Сергиевский.

Ряд собеседников «КС» считает, что наиболее интересные перспективы пока у лизинга недвижимости. «С учетом того, что цены на аренду помещений растут с каждым годом, лизинг недвижимости становится еще более актуален уже только потому, что клиент подписывает фиксированный график лизинговых платежей, не меняющийся в течение всего срока действия договора лизинга. А это пять-семь лет!» — уверена Ольга Петина. В то же время Владимир Евдокимов отмечает, что, несмотря на огромный потенциал спроса на проектный лизинг, такие проекты требуют долгосрочных ресурсов (до 10–12 лет) и больших объемов (от 150 млн рублей). «Объективно в условиях мирового финансового кризиса цена ресурсов растет, а требования по рискам ужесточаются. Существует и субъективный фактор — неготовность наших девелоперов к качественной проработке маркетинговой идеи и строительной фазы проекта. Экономить надо не на стоимости проектных и строительных работ (обычно в ущерб качеству), а на скорости реализации проекта», — говорит собеседник «КС». Алексей Загарин также считает, что на интенсивность роста спроса на инструменты для финансирования строительства объектов недвижимости в округе может серьезно повлиять дефицит грамотно и профессионально разработанных проектов.

Игорь Смуров в перспективе ожидает высокий спрос на инвестиционные кредиты. По его словам, согласно плану приоритетного нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», уже к 2010 году в России будет вводиться в эксплуатацию по 80 млн кв. м жилья ежегодно, а к 2015 году — 145 млн, то есть в 2,5 раза больше, чем сейчас. «Также нужно отметить, что по мере развития ипотеки коммерческой недвижимости, которую уже начинают предлагать многие банки, вырастет и этот сегмент строительного рынка, дополнив своими объемами рост кредитования, — говорит банкир. — Отдельной интересной тенденцией можно выделить строительство гостиничных комплексов, развивающееся в последнее время в Новосибирске. Потребность в подобных объектах инфраструктуры растет, и для подобных проектов, как правило, привлекаются крупные инвестиционные ресурсы».

Юлия Данилова, Континент Сибирь", 18 апреля 2008, № 15 (588)