Как показывает практика, именно земельной рынок является одним из самых неосвоенных в нашей стране. Долгое время препятствием для свободной продажи и покупки тех или иных участков являлось несовершенное законодательство. Земельный кодекс не принимался в течение долгого времени по целому ряду причин, что создавало серьезные проблемы физическим и юридическим лицам в ведении хозяйственной деятельности. Во всех экономически развитых государствах казна ежегодно получает миллиарды долларов в результате купли-продажи участков земельного фонда.
В настоящее время оценка земли подразделяется на определение стоимости участков, находящихся во владении на праве частной собственности, и на оценку права аренды. При этом учитывается не только месторасположение территорий, конъюнктура современного рынка недвижимости, но и приспособленность участков для проведения строительной и хозяйственной деятельности. Существенным фактором увеличения рыночной стоимости земли является наличие в непосредственной близости инженерно-технических коммуникаций, развитой инфраструктуры, геологический состав грунта и т.д.
Оценка объектов земельного фонда производится в широком ряде случаев. Весьма часто участки выступают в качестве имущественных залогов для получения крупных банковских кредитов. Привлеченный для исследования объекта независимый оценщик определяет, как правило, два вида стоимости: рыночную и ликвидационную. Кроме того, землю можно вносить в уставной капитал образуемых коммерческих предприятий, передавать по наследству, дарить и т.д. Нередко услугами сотрудников оценочных компаний пользуются при решении в суде имущественных споров. Практика показывает, что для победы каждая сторона должна собрать как можно больше доказательной базы. Отчеты относительно стоимости земельного участка, подготовленные приглашенными оценщиками, принимаются судами в качестве доказательства при вынесении того или иного решения.
Согласно действующему законодательству, земля принадлежит к категории недвижимого имущества. Соответственно, оценочная деятельность в отношении нее производится на основе трех основных рыночных подходов: сравнительного, затратного и доходного. Наибольшее распространение в отечественной практике получили сравнительные методики. Так, определение рыночной цены земли производится путем сопоставления стоимости двух схожих по площади и ряду других параметров участков. Во внимание, кроме того, принимается характер рельефа территории, наличие инженерно-технических коммуникаций, данные геологической разведки грунтов, наличие подъездов к участку. Все эти факторы в обязательном порядке учитываются экспертами, занятыми в проведении оценочных мероприятий.
Доходный подход имеет место в том случае, когда эксплуатация земельного участка проносит определенную прибыль. Привлеченные для определения стоимости земли эксперты учитывают при вынесении своего вердикта не только стоимость недвижимого имущества, но и материализированную степень полезности, которую получит новый владелец при использовании земли по прямому назначению.
Нередко случается, что та или иная территория выставляется на продажу с проведенными улучшениями (в большинстве случаев это касается подведения соответствующих коммуникаций, благоустройства подъезда к участку). Оценочные мероприятия при этом проводятся на основе затратного похода. Рыночная стоимость земли в обязательном порядке учитывает характер произведенных улучшений, исходя из наиболее эффективного использования недвижимого имущества. |
