Cтроительство, ремонт, строительные компании

28.02 Электросталеплавильный способ  >>

28.02 Мартеновский способ изготовления стали  >>

28.02 Кислородно-конвертерный способ производства стали  >>

 







Строительные статьи и публикации




Строительство в Новосибирскиой области (5 Сентября 2008)
Строительство в регионах, недвижимость


К 2010 году городские власти Новосибирска намерены ввести до 5 млн кв. метров нового жилья. Для этого в пяти районах города уже намечено девять площадок под комплексную застройку. На территории области в целом запланировано 155 площадок, в том числе под малоэтажные комплексы, на которых построят около 6 млн кв. метров. В настоящее время городская власть призывает застройщиков к комплексному освоению и развитию крупных площадок. Что мешает реализации этих проектов, выясняла ЛАРИСА СОКОЛЬНИКОВА.

Реализация проектов комплексного освоения территорий не единственный, но наиболее перспективный и востребованный способ развития крупных городов. Точечная застройка, безусловно, тоже сохранится, хотя бы для развития исторического центра города. По словам аналитика департамента «Консалтинг. Инвестиции. Девелопмент» ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект« Дмитрия Ануфриенко, проблема в том, что точечная застройка очень часто не вписывается в уже существующую инфраструктуру. «Из-за одного нового 14-этажного дома застройщик не будет строить школу, ему это невыгодно экономически, — говорит он. — При этом архитектурно вписать новый объект в уже имеющийся городской ансамбль довольно не просто. Архитекторы, конечно, стараются ориентироваться на рядом стоящие дома. Но если у одного это удачно получится, то у следующего, который будет строить через один дом, может и не получиться. В результате жилые дома вырастают не там, где нужно, и они не такие, как хотелось бы. Это вызывает технические сложности и недовольство не только у городских властей, но и у жильцов рядом стоящих домов. Точечная застройка постепенно уступает место комплексной. Исключением могут служить коммерческие объекты, значимые для города. Например, сейчас для Новосибирска актуальны современные гостиницы. Мэр и губернатор ратуют за то, чтобы у нас появлялись хорошие красивые отели, и для этого они готовы выделять земельные участки на лучших городских территориях».

Вечная тема

«Комплексная жилая застройка — это очередной этап осмысления вечной темы создания идеальной среды обитания для городских жителей, — рассказал корреспонденту «КС» директор ГК «АТТА», почетный архитектор РФ Сергей Лукьянов. — В настоящее время во многих странах, отличающихся интенсивным экономическим ростом, таких как ОАЭ, Саудовская Аравия, Корея, Китай, Малайзия и другие, активно происходит поиск новых форм организации поселений. Россия в этом ряду занимает почетное и особое в силу климатических особенностей место. Можно выделить следующие основные типы комплексной застройки: во-первых, элитный жилой комплекс замкнутого характера, площадь застройки которого составляет 2–10 га, во-вторых, модернизированный традиционный жилой микрорайон с социальной инфраструктурой (10–30 га) и, наконец, «новый город« (жилой район, курорт, спутник города-мегаполиса, поселение на новом месте) площадью от 100 до 2000 га».

По словам Сергея Лукьянова, существующие градостроительные нормы комплексной жилой застройки, к сожалению, сегодня в большинстве своем не имеют практического смысла, т. к. в каждом конкретном случае разрабатывается оригинальная концепция. «Жилой комплекс, соответственно, со сценарием жизнедеятельности может включать в себя все: от повседневных услуг до производственных объектов. Есть, конечно, определенные общие правила. Эксперты отмечают, что проект комплексного освоения территорий в крупных городах должен начинаться от 4–4,5 млн кв. метров жилья. Тогда в его рамках удается создать все ключевые объекты, сбалансировать все функции: проживание, работу и отдых жителей. Причем чрезвычайно важно, чтобы каждый из этих сегментов не только отвечал основным потребностям людей, но и был экономически оправданным», — говорит господин Лукьянов.

Главный архитектор проектов ООО «Проектное бюро гражданских зданий» Александр Кулаков уточнил, что проекты комплексной застройки регламентируются Градостроительным кодексом РФ «СНиП Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Генпланом Новосибирска, Положением о застройке города Новосибирска, Местными нормативами градостроительного проектирования г. Новосибирска, а также Санитарными и пожарными нормами и т. д., и т. п. Как мы видим, рамки очень жесткие. Для того чтобы определить составляющие будущего жилого комплекса, делается расчет потенциала земельного участка. Определяются количество жильцов комплекса и инфраструктура, необходимая для данного количества людей. Чем больше участок застройки, тем полнее должна быть инфраструктура. Проектировщик получает задание, где подробно прописываются все требования к будущему объекту. Существуют определенные рамки: этажность, материалы и прочее, в которых проектировщик работает, создавая один объект или комплекс. Конечно же, все проектировщики — люди творческие, и всем им хочется создать глобальный проект, но они стеснены заданными рамками. Есть эскизный проект (в нем может быть несколько вариантов будущего объекта), впоследствии после утверждения заказчиком он разрабатывается в более подробный рабочий проект.

«Изначально в проекте комплексной застройки предусматривается достаточно большое развитие инфраструктуры, — добавляет Дмитрий Ануфриенко. — Пример тому — МЖК Восточный, где сегодня компания «ДИСКУС плюс«, возводя жилой район, построила широченную дорогу, которую в итоге планируется вывести на улицу Выборную. Это большое преимущество не только для района, но и для города в целом. Соответственно, городские власти, согласующие и принимающие проекты комплексной застройки, требуют от строителей обязательного присутствия дорог, школ, детских садов, магазинов, поликлиник и других объектов социального назначения».

Пути проекта неисповедимы

«Опыт реализации крупных инвестиционных строительных объектов показывает, что примерно из семи концепций одна переходит в стадию проектирования, — отмечает Сергей Лукьянов. — Из семи заявленных к реализации проектов осуществляются один-два. Следовательно, «естественный отбор« реализованных проектов составляет 2–3% от первоначальных замыслов. Наверное, это нормальный процесс, обусловленный сложностью и большой капиталоемкостью решаемых градостроительных задач».

После утверждения и получения разрешения на строительство в проекте могут меняться только незначительные детали, такие как, например, отделочные материалы, иначе необходимо будет опять утверждать измененный проект и получать новое разрешение на строительство, что очень хлопотно и требует времени. По словам Александра Кулакова, причиной того, что проект реализуется не полностью или видоизменяется по ходу дела, может быть изменение задания на проектирование. «Например, инвестиционный отдел заказчика решил переориентировать квадратные метры будущего жилья на инвесторов другой социальной группы. Первоначально проектировали большие квартиры для миллионеров, а потом решили, что прибыль будет больше, если проектировать небольшие квартиры для среднего класса», — говорит он.

Дмитрий Ануфриенко отмечает, что с точки зрения проектировщиков экономическая целесообразность создания жилых микрорайонов гораздо выше строительства одиночных домов. «В большинстве своем если проектируется комплекс из пяти, семи или большего количества зданий, то архитектурно все они похожи, — рассказывает он. — Фактически это растиражированный типовой проект. Стилистически и проектировочно они связаны. По планировочным решениям, этажности, расчету вентиляции и другим характеристикам это практически одинаковые дома. Отсюда и экономия в деньгах. Если застройщик строит панельное жилье экономкласса, то ему достаточно одного проекта, в который он вкладывается один раз. Впоследствии могут быть минимальные вложения за доработку проекта для его реализации на новом участке. Такая экономия дает возможность снижать цену на квадратный метр, что в сегодняшних реалиях является конкурентным преимуществом и дает возможность более оперативно продать жилье, что для застройщиков тоже актуально. При этом далеко не каждая строительная компания способна потянуть строительство жилого комплекса. Это могут позволить себе только крупные предприятия с хорошими оборотными средствами и солидным опытом. Конечно, каждый проектировщик мечтает построить что-то знаковое, но тому мешает множество параметров. Экономическая целесообразность диктует свои правила. Любой заказчик просит максимум площади. Архитектор предлагает ему: «А давайте мы вот здесь уголки срежем, и красота будет неописуемая«. Заказчик подсчитает, что эти срезанные уголки, умноженные на 22 этажа, обойдутся ему потерей полутора тысяч квадратных метров, и сто раз подумает, нужна ли ему такая красота. Конечно, проектировщики уже давно отошли от стандартных квадратных зданий, появляются новые формы, но наш высотный регламент, строительные нормы и правила не позволяют реализовывать смелые архитектурные решения и строить оригинальные и необычные высотные здания. Наши проектировщики могут генерировать более глобальные и масштабные идеи. Вопрос в том, как реализовать задуманное в рамках тысяч норм и правил, как общероссийских, так и региональных?»

«С точки зрения экономики жилого комплекса, — говорит Сергей Лукьянов, — существует опасность развернуть крупномасштабное строительство и никогда его не завершить. Причиной тому могут быть неудачные концептуальные решения, неточные экономические прогнозы, форс-мажорные обстоятельства и прочие риски». «Практика показывает, что инфраструктуру, как правило, доделывают в последнюю очередь. Пример тому — строительство транспортной развязки у торгового комплекса «Мега«, которое должно было быть закончено еще полгода назад, а фактически эстакаду сдали на прошлой неделе. Происходит подобное по причине того, что инфраструктурные объекты (школы, больницы, дороги) — вложения без экономической отдачи. Поэтому сначала строится жилье, а дорогами и прочими объектами занимаются, когда практически все жилье продано», — резюмирует Дмитрий Ануфриенко.

Самый востребованный формат

Сегодня востребованнее малоэтажной комплексной застройки ничего нет. Потому что нет ни одного рыночного предложения такого формата жилья, хотя платежеспособных потенциальных покупателей, желающих жить в цивилизованном коттеджном поселке, в Новосибирске сегодня достаточно.

Первые такие проекты анонсировались еще лет семь назад. В настоящее время строится несколько комплексов в пригородах Новосибирска. Ряд строительных и девелоперских компаний заявил о намерении заниматься комплексной коттеджной застройкой, но пока особой динамики не наблюдается. Все это планируется и годами тянется, а реального воплощения пока не получает.

«Существует ряд практически непреодолимых трудностей в реализации проектов малоэтажной комплексной застройки в нашем регионе, — отвечает на вопрос, почему у нас практически не строятся малоэтажные комплексы, Дмитрий Ануфриенко. — Во-первых, это нехватка земли. С одной стороны, вокруг города земли много, но это земли сельхозназначения. Даже несмотря на то что они не используются и стоят заброшенные, для того чтобы построить там коттеджи, земли необходимо перевести в разряд земель поселений. Процедура перевода настолько продолжительная, сложная и дорогостоящая, что ею занимаются в данный момент немногие. Даже если удается пройти все административные барьеры и перевести землю в разряд земли поселений, то встает другая задача — определить статус этой земли, т. е. она должна принадлежать к какому-то территориальному административному округу или району на территории города и области. А процесс этот, прямо скажем, небыстрый и совсем недешевый. Еще одно немаловажное препятствие — инфраструктура: дороги и инженерные коммуникации (вода, электричество, газ), подведение которых требует колоссальных материальных вложений, которые в конечном счете сказываются на стоимости жилья. Поэтому строительные компании пытаются вовлечь в процесс реализации комплексной малоэтажной застройки городские и областные власти, чтобы хоть как-то упростить земельный вопрос и поделить расходы на подготовку участков к строительству».

Точка зрения

«Хорошо забытое старое»

ИГОРЬ ПАНФИЛОВ, генеральный директор управляющей компании «Сибирь Девелопмент»:

— Планы комплексной застройки Новосибирска были разработаны еще в 80-х годах прошлого века. Именно тогда была озвучена программа, в соответствии с которой все население должно было получить квартиры к 2000 году. Тогда и возникла необходимость реализации масштабных проектов. Первым опытом такой глобальной индустриальной застройки стал Челюскинский жилмассив, затем — Юго-Западный и Западный жилмассивы, 5-й микрорайон. Тогда же рассматривался вопрос о расселении и сносе ветхого жилья, в частности, в пойме реки Ельцовки, где сейчас ведется активное строительство. Так что те проекты, которые сегодня так громко заявляются как новые, есть ничто иное, как хорошо забытое старое.

Безусловно, для комплексной застройки существует масса нормативов. Так, например, на 1000 жителей жилого комплекса необходимо запланировать 400 парковок, детский сад, школу, спортивную площадку. На одного жителя — 4 кв. м зеленых насаждений, пешеходных дорожек, тротуаров. Однако это не означает, что детские сады и школы обязаны строить компании-застройщики. Эта обязанность возложена на муниципальные органы.

Говоря об экономической опасности комплексной застройки, нужно учитывать масштабность проектов: чем глобальнее проект, тем больше его капиталоемкость и выше финансовые риски — правило, действующее в любом масштабном производстве. Еще один аспект — регулирование спроса на недвижимость как на максимально дорогостоящий продукт. Собственно с этой сложностью сегодня столкнулись все игроки строительного рынка.

При правильно проработанной концепции реализации объекта до финальной стадии строительства доходит 90% от запланированного. А вот основной причиной того, что проект видоизменяется или реализуется не полностью, становятся изменения требований и нормативов в законодательстве, которые вносятся в период строительства. Например, повышение нормативов по парковочным местам, местам отдыха и многие другие.

Интересных идей и замыслов действительно масштабных проектов много, но реализовать их в Новосибирске не позволяет только острый дефицит земли. В остальном все сложности преодолимы.

 

Лариса Сокольникова, "Континент Сибирь", №33 (606)

 

Просмотров: 2507
 


  Вход в систему:

 
 
 Запомнить  
Забыли пароль?

Добавьте Вашу компанию в каталог

   Полезные ссылки
Поиск:





Строительный портал Stroy-firms.ru

Рейтинги!






Написать письмо

© 2007-2024 STROY-FIRMS.RU


Строительный портал «Строительная отрасль России»:    Каталог строительных компаний и поставщиков стройматериалов  Строительная доска объявлений  Новости строительства и строительного рынка  Тематические статьи и публикации  |  Библиотека строителя  |  Реклама на портале  |  Наши партнеры  |  Строительный справочный каталог  |  О проекте  |  Кронирование деревьев  |