Итак, вы решили построить собственный загородный дом. У вас есть достаточно свободного времени и средств, чтобы осуществить эту давнюю мечту. Но прежде чем приступать непосредственно к самим строительным работам, необходимо тщательно подготовиться: подобрать подходящий участок, провести геологические изыскания и заказать проект будущего дома. Специалисты советуют не торопиться и тщательно подойти к решению этих вопросов. Ведь уют и удобство вашего будущего коттеджа во многом зависят от того, насколько четко вы проработали все детали на предварительных этапах.
Выбираем участок под строительство
Существуют два способа получения участка под строительство. Вам нужно либо обратиться в муниципалитет, либо купить землю у владельца, решившего ее продать. У обоих способов есть свои достоинства и недостатки.
Рассмотрим первый вариант. Его главное преимущество: вам не придется потратить много денег. Скорее всего, участок будет стоить дешевле, чем приобретенный на вторичном рынке недвижимости. Но и минусы у этого способа весьма существенные. В администрации района и в других государственных инстанциях зачастую долго тянут с принятием решения о выделении земли, приходится собирать документы, много хлопотать. Кроме того, вы не сможете отказаться от предложенного вам участка или выбрать наиболее подходящий вариант.
Решили купить землю? Здесь административных барьеров не возникнет. Но участки под строительство загородного дома (коттеджа) на вторичном рынке недвижимости стоят достаточно дорого. А если оформлять сделку через агентство, то цена возрастет еще больше. Так что готовьтесь выложить круглую сумму.
Людям без специального опыта сложно правильно оценить все достоинства и недостатки земельных участков. А ориентироваться на мнение агента по недвижимости в данной ситуации не стоит. Агент – лицо заинтересованное. Ему важно продать, как можно дороже. Лучше, если осматривать участок вместе с вами будет квалифицированный архитектор или хотя бы опытный строитель. Например, работы на территориях с большим перепадом высот вести всегда сложнее и обходятся они, как правило, дороже. Есть и другие нюансы, заметить которые способны только люди, профессионально занимающиеся строительством.
Размеры участка – это первое, на что следует обратить внимание. Перед покупкой определитесь с площадью земли, необходимой вам под строительство. Учтите, что ваша жизнь будет комфортной, если не превышать крайне допустимые значения плотности застройки. К примеру, для возведения среднего загородного коттеджа (площадью около 200 квадратных метров) вам понадобится участок не менее 12 соток. В противном случае, дом будет выглядеть громоздким, и вам останется недостаточно места для других объектов: бассейна; гаража; сада и т.д.
Расположение участка в пространстве – еще один важнейший фактор, способный повлиять на окончательное решение о покупке. Допустим, вы живете на Севере. И, естественно, хотите расположить будущий дом в южной части участка, чтобы у вас было больше света и тепла. Тогда все остальные объекты будут возведены в другой части, и въезд на участок для автомобильного транспорта также оптимально разместить с севера или с северо-востока.
При выборе проекта будущей застройки обязательно следует учитывать, с какой стороны владелец и его гости заезжают на участок. Это вносит существенные коррективы и в планировку дома.
Непременно разузнайте в официальных инстанциях, какие еще объекты собираются построить в данной местности согласно генеральному плану развития территории - не возведут ли по соседству магазин, не проложат ли скоростную автостраду, не срубят ли рощу и т.п. Иначе вместо красивого вида вам придется видеть в окна общественное место, что не так приятно для глаз, как природный ландшафт. А если бы хозяин участка заранее разузнал планы застройки территории, не было бы никаких проблем. Порой из-за таких досадных ошибок возникают длительные судебные тяжбы. Но ведь участок вам нужен для отдыха, а не для изматывающих конфликтов и противостояний?
Проводим геологические изыскания
Вы нашли подходящий участок. Поздравляем. Теперь необходимо провести на нем инженерно-геологические изыскания и топосъемку. Обратитесь в специализированную организацию, имеющую официальную лицензию на осуществление подобных изысканий и выдачу соответствующих заключений.
Для того чтобы определить свойства почвы на вашем участке, уровень залегания и состав грунтовых вод и проводятся инженерно-геологические изыскания. Специалистам необходимо пробурить от 2 до 6 скважин разной глубины. Так они отбирают пробы грунта и воды, которые затем проходят лабораторное исследование. Исходя из полученных данных, составляются рекомендации для владельцев. Например, о типе фундамента будущего здания и мерах по его защите от коррозии.
Ни в коем случае не стоит пренебрегать данным этапом подготовки к строительству. Изучение геологических особенностей участка позволит понять, целесообразно ли возводить дом с цокольным этажом. Ведь при высоком уровне залегания грунтовых вод цокольный этаж может оказаться затопленным. Специалисты помогут подобрать оптимальное место для строительства и уберечь от будущих проблем. Не секрет, что на участке могут оказаться опасные или не совсем надежные участки с непрочным грунтом. А если в них еще и обнаружатся так называемые плывуны, то строить там можно только на сваях. Это так дорого, что лучше, вообще, отказаться от идеи возведения дома на данном месте.
Топогеодезические изыскания (топосъемка участка) помогут вам определиться при выборе проекта будущей застройки. Знание рельефа местности, расположения деревьев и других природных объектов позволит хотя бы приблизительно прикинуть параметры будущего коттеджа. Пусть вас не пугают трудности, практически к любому участку можно подобрать подходящий проект. Конечно, геологическую экспертизу и топосъемку лучше бы заказать еще до принятия окончательного решения о приобретении земли.
Не имея на руках точных сведений о составе почвы и уровне грунтовых вод, сложно избежать возможных проблем в будущем. Нельзя ориентироваться по косвенным признакам, решая вопрос о выборе конструкции фундамента, обустройстве подвала или цокольного этажа. Строителей нередко подводят их спешка и прикидка «на глаз». Порой, приходится проводить дополнительные земляные работы, нести значительные расходы по благоустройству участка и понижению уровня грунтовых вод. Вряд ли вы хотите лишних хлопот. Так что, без обращения к специалистам по инженерно-геологическим изысканиям никак не обойтись. При комплексной застройке целого коттеджного поселка подобные исследования обычно проводятся централизовано.
В любом случае, вам нужно заказать топографическую съемку участка масштаба 1:500 или 1:200 в цифровом формате, этого требуют современные средства проектирования. Особенно такая топосъемка актуальна для поверхностей со сложным рельефом, а также при планировании детального благоустройства. Располагая снимками, проектировщик определиться с такими деталями, как ориентация дома по сторонам света, точки подключения к коммуникациям, а также подсчитает уклоны различных площадок. Нужно, чтобы окна коттеджа выходили на красивый вид, а между ним и другими зданиями было столько места, как того требуют правила противопожарной безопасности. Все это позволит рассчитать и определить топосъемка.
На территории с обильными зелеными насаждениями, которые предпочтительно сохранить, производят так называемую подеревную съемку. Она показывает точное расположение каждого дерева и помогает так «вписать» здание в участок, чтобы жить посреди прекрасной рощи.
По результатам топосъемки и геологического отчета принимают решение о целесообразности применения тех или иных строительных материалов, о конструкции стен будущего здания, об ориентации коттеджа на участке. То есть, цена земли и работ по подсоединению дома к коммуникациям также зависят от заключения геологов. Бывает и так, что стоимость строительства заметно возрастает из-за сложностей с подключением электричества или телефонного кабеля, проблем с водоснабжением или канализацией.
Дорабатываем проект загородного коттеджа
Вы произвели на своем участке все изыскания. Он подходит для строительства жилья. Пришло время заказать проект будущего коттеджа.
Помните, что любой готовый архитектурный проект пригоден для строительства в каком-то определенном регионе. От климатических условий напрямую зависят конструкции стен, окон и крыши. Нельзя жить в доме, рассчитанном для Краснодарского края, в Красноярском крае. Сами понимаете, почему. А проекты, разработанные до 1997 года, не учитывают современных теплотехнических нормативов. Значит, их обязательно необходимо тщательно корректировать. Перепроверяйте толщину наружных стен, заложенную в проекте, с нормативами, действующими в вашем климатическом поясе. Это несложно, однако весьма существенно.
Вы должны представлять себе, что архитектурный проект – это лишь план, требующий тщательной доработки. Поэтому не спешите начинать строительство сразу после приобретения типового проекта загородного дома. Вы ведь не хотите, чтобы окна вашего дома упирались в стены соседнего, чтобы в комнатах было темно и уныло, чтобы в подвале скапливалась вода, а грунт вспучивался так, что почти невозможно заехать на участок? Разумеется, нет. В таком доме не то, что жить нельзя, даже продать его невозможно. Кроме того, без различных доработок и проверок, поспешив, можно совершить множество ошибок, которые скажутся на стоимости строительных работ.
Будьте готовы к тому, что вам придется, вообще, отказаться от приглянувшегося вам проекта или существенно его изменить в результате привязки к условиям конкретной местности и доработки. Ведь вполне может оказаться, что предварительно выбранный план дома не подходит к реальному участку или его реализация будет стоить вам слишком дорого.
Тщательно изучите особенности климата, грунта и рельефа. Выясните перспективы застройки данной территории, определитесь с ориентацией будущего дома по сторонам света. Это основные моменты, которые входят в доработку архитектурного проекта. Окончательное решение о целесообразности его применения на вашем участке принимайте только после тщательного анализа всех сопутствующих обстоятельств.
Основным недостатком российского проектирования является использование устаревших программ. Они не позволяют создавать трехмерные планы зданий, что ведет к большому числу специфических несоответствий. Такие проекты требуют дополнительной корректировки и исправлений.
Трехмерное проектирование уже давно и с успехом применяют европейские архитекторы. Оно позволяет избежать нестыковок, поскольку и авторы проектов и те, кто их дорабатывает, имеют возможность использовать одну и ту же программу. Правда, применение такого современного оборудования делает проект заметно дороже. Что же, это обоснованно. В таком проекте будет меньше ошибок и несоответствий.
Отнеситесь к своему будущему дому, как к живому организму. Если вы создадите для него оптимальные условия, то он будет долго служить вам надежной крепостью. Так что, все будет зависеть от вашей заботы и внимания.
Воспользуйтесь одной из специализированных программ и хотя бы прикиньте идею будущего загородного коттеджа на экране монитора. Сделайте так до приобретения проекта или уже перед началом строительных работ. Это позволит вам увидеть план дома и, возможно, внести в него дополнительные коррективы.
|
